Aprire un B&B conviene? Come fare, costi e guadagni

Aprire un Bed and Breakfast (B&B) può essere sicuramente un’ottima idea imprenditoriale, trattandosi di una modalità di pernottamento ormai ben radicata e apprezzata anche in Italia. Poiché offre molti comfort ma con costi più contenuti di un Hotel. Inoltre, consente una certa flessibilità, oltre a un ambiente più intimo e accogliente rispetto a quest’ultima soluzione.

Il tutto, considerando anche la vocazione turistica di cui gode il nostro paese, in crescita ormai da diversi anni. Dunque, si tratta di un’attività con ottime prospettive future, anche in virtù delle varie tipologie di vacanza che offre l’Italia: mare, montagna, campagna, borghi, città storiche, lago, ecc.

Altro aspetto interessante è che un B&B si presta bene in più location diverse: una cascina di campagna, una casa in una roccia, nel centro storico di una città, in una baita di montagna, in una casina di legno in riva al lago, non lontano dal mare, ecc.

E’ bene però sapere che aprire un B&B richiede anche un iter burocratico non di poco conto e piuttosto severo. Oltre che variabile da regione a regione. Ci si può informare presso il SUAP (sportello unico per le attività produttive) per avere maggiori info, anche in caso esistano agevolazioni (di seguito legate all’età e all’area geografica).

Vediamo di seguito l’iter burocratico per avviare un B&B, i requisiti, i costi, i potenziali guadagni, la Partita Iva, se conviene davvero.

Tipi di B&B

Esistono tre forme di Bed and Breakfast, in base al tipo di gestione con cui intendiamo avviare l’attività.

• Come attività occasionale: l’attività può anche essere svolta in modo accessorio e marginale. Il gestore del B&B deve dotarsi di un bollettario per quetanziare l’incasso dei singoli corrispettivi. Il reddito del B&B sarà quindi la somma delle ricevute rilasciate, meno le spese documentate inerenti attraverso ricevute o fatture fiscali. Non servirà neppure aprire Partita Iva. Non occorrerà neppure iscriversi al Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio. E’ il caso di chi, per esempio, apre un B&B sporadicamente durante l’anno, come nei weekend, nel periodo estivo o in occasioni particolari (Festival, mercatini di Natale, ecc.).
• Affittacamere: particolare formula che consente di offrire fino a 6 camere per gli ospiti, suddivise anche in più unità nello stesso stabile, senza limitazioni al numero di posti letto e temporali. Rispetto alla precedente, però si tratta di attività imprenditoriale e dovrà iscriversi al registro delle imprese e adempiere a tutti gli obblighi fiscali e previdenziali.
• Come attività imprenditoriale: attività imprenditoriale vera e propria, che impone l’apertura di una Partita Iva poiché prevalente per il proprietario. Oltre a tutti gli obblighi fiscali e previdenziali.

Ad onor del vero, l’attività di B&B viene proprio intesa come occasionale. Anche perché si prevede la chiusura per un tot di giorni all’anno. Alcune regioni però prevedono la possibilità di svolgerà come attività imprenditoriale.

Come aprire un B&B: l’iter burocratico

L’ordinamento italiano prevede che le norme regionali sono libere di fissare ciascuna criteri differenti per l’esercizio del B&B. Pertanto, consigliamo a chiunque voglia aprire un B&B di consultare la specifica Legge Regionale in materia, non della propria residenza, bensì, della Regione dove ricadrà la sede della struttura.

Una volta avuto ben chiaro il quadro legislativo della propria regione in materia, in termini di concessioni e limiti, occorrerà poi, tramite Internet o presso lo sportello SUAP del Comune di pertinenza, ritirare la modulistica necessaria per la Dichiarazione di Inizio Attività.

In particolare, si tratta della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Ad essa, vanno aggiunti i documenti necessari richiesti da ogni singola regione in modo differente. Potrebbe trattarsi, a titolo di esempio

• della planimetria dell’abitazione
• del contratto di proprietà o di affitto
• della copia della polizza di assicurazione di responsabilità civile a favore dei clienti
• ecc.

Consegnata la documentazione richiesta, occorrerà poi espletare un altro genere di pratiche, gestite dagli Uffici Turistici presso ogni Regione, utili a stabilire l’eventuale classificazione della struttura, il monitoraggio e la comunicazione degli ospiti alle Autorità di Pubblica Sicurezza. Anche qui, è bene sapere che le cose cambiano da Regione a Regione.

Occorre poi ricordare che i Comuni hanno la facoltà di applicare un diritto di istruttoria per la gestione della SCIA, che può andare da 30 a 150 Euro.

Quali sono i requisiti per aprire un B&B

Un Bed and Breakfast deve soddisfare una serie di acquisti. Di seguito riportiamo i principali.

Caratteristiche della struttura

A prescindere della regione, tutte chiedono che gli immobili utilizzati siano in regola con i requisiti urbanistico-edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza prescritti per le abitazioni e individuano. Viene inoltre richiesta una superficie minima in rapporto ai posti letto, così come può essere chiesta la presenza di alcuni arredi di base.

I bagni devono garantire attrezzature minime (come vasca da bagno, doccia, specchio con presa di corrente, lavabo, water… etc.) e almeno un bagno ad uso esclusivo degli ospiti quando viene superato un certo numero di camere o posti letto.

L’alloggio deve avere massimo da 3 a 5 camere e anche qui con attrezzature minime garantite. Quali letto, armadio, comodini, lampade, sedie, cestini gettacarte. Per quanto concerne i posti letto, in genere vanno da un minimo di 6 a un massimo di 20 (dipende dalla regione).

Riguardo le dimensioni, in genere si parla di:

• 14 mq per la camera doppia
• 8 mq per la singola

Occorre poi ovviamente conformità alle norme si sicurezza degli impianti elettrici, a gas, di riscaldamento, rispetto delle norme igieniche ed edilizie. La pulizia delle camere deve essere quotidiana, mentre il cambio della biancheria assicurato in media 2 volte a settimana.

Di norma viene anche richiesto anche che il titolare abbia la propria residenza (o il domicilio durante il periodo di apertura del B&B) presso la struttura. Sebbene non manchino alcune Regioni che permettono di avere la residenza anche in altri immobili, purché situati in prossimità della struttura stessa. E garantendo sempre la reperibilità.

Le pietanze

Il servizio garantito al cliente dovrà essere accurato, avvalendosi della normale organizzazione familiare e fornendo, esclusivamente a chi è alloggiato, cibi e bevande confezionate per la prima colazione, senza alcun tipo di manipolazione se non si hanno le autorizzazioni igienico-sanitarie di legge, ma è possibile acquistare e servire prodotti manipolati dai fornitori che godono di tutte le autorizzazioni igienico-sanitarie del caso.

Tuttavia, è anche possibile offrire pietanze di propria produzione, e spesso questa è la vera potenzialità e caratteristica che differenzia un B&B. Pur attenendosi sempre alle regole regionali. Non mancano poi regioni che impongono il servizio della prima colazione solo con prodotti di provenienza locale.

Inoltre, alcune regioni, oltre alla prima colazione, lasciano anche la possibilità di servire altri pasti preservando la denominazione di B&B.

Trasmissione obbligatoria dei dati

I B&B devono comunicare alla locale autorità di Pubblica Sicurezza le generalità degli ospiti. Proprio come tutte le altre strutture ricettive. Dovranno quindi sempre essere richiesti i documenti di riconoscimento di tutti gli ospiti, non solo di chi prenota.

Altri dati che un titolare di un B&B deve trasmettere sono gli andamenti turistici (arrivi e partenze) all’Istat. Il tutto per via telematica, così da consentire le indagini annuali relative al turismo.

Quali sono i costi per aprire un B&B

I costi principali sono quelli di natura burocratica e fiscale. Inoltre, se si prevede la filodiffusione di musica, occorrerà anche pagare i diritti annuali alla SIAE.

Ancora, se le camere sono dotate di televisore o lo sono gli spazi comuni previsti dalla struttura, allora occorrerà anche pagare il Canone Rai. Così come di un allaccio telefonico, idrico ed elettrico.

Occorrerà poi valutare i costi relativi alla struttura, se servono lavori edilizi o qualche semplice ritocco non di muratura (riverniciata, cambio di arredi, ecc). Così come lavori agli impianti idrici, elettrici e delle acque reflue. Bisognerà anche dotarti di apparecchiature informatiche aggiornate (Pc, stampanti, scanner), così come di software per la gestione dei clienti e gli adempimenti statistici di cui sopra.

C’è da considerare l’assunzione di personale qualificato se la gestione familiare da sola non è sufficiente. Così come la fornitura di cibi e bevande per la prima colazione.

Altri costi riguardano le assicurazioni da attivare, l’apertura di un sito web professionale (almeno che non si mastichi di hosting e web mastering), la pubblicità cartacea e virtuale per farsi conoscere, ecc.

Dunque, non sono pochi i costi da sostenere e molto dipende da come si svolgerà l’attività e, soprattutto, dalle condizioni della struttura. Poiché proprio la messa a nuovo della sede risulta essere la voce più importante.

Le stime medie parlano di un range tra i 30 mila e i 50 mila euro.

Quanto si guadagna con un B&B?

Ovviamente, qui è ancora più difficile fare delle stime, perché dipende da quante camere e posti letto prevediamo, così come il flusso di ospiti annuo, dalla posizione centrale o periferica, dalla concorrenza e dalla zona geografica che incidono sui prezzi da proporre, ecc.

Diciamo che un B&B ben avviato può guadagnare può guadagnare dai 2.500 ai 6.000 euro al mese. Ma si tratta di stime approssimative, che possono nella realtà essere inferiori o superiori.

Per aprire un B&B serve la Partita Iva?

Questa attività non viene intesa come imprenditoriale, poiché si intende invece come accessoria e ferma per un tot di giorni all’anno. Quindi, generalmente, non è richiesta l’apertura di Partita Iva.

Tuttavia, come accennato in precedenza, alcune regioni contemplano la possibilità di svolgerla come attività imprenditoriale vera e propria. Dunque, in tal caso, occorre aprire la Partita Iva, che avrà come Codice ATECO: 55.20.51, ovvero Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence – fornitura di alloggio di breve durata presso: chalet, villette e appartamenti o bungalow per vacanze – cottage senza servizi di pulizia.

Oltre alla Partita Iva, occorrerà adempiere ad altri obblighi come la registrazione presso il registro delle imprese della Camera di Commercio, nonché assolvere agli obblighi fiscali e previdenziali.

Sul sito specializzato Bed and breakfast c’è una tabella riepilogativa con le singole disposizioni regione per regione.

Conviene aprire un B&B? Vantaggi e svantaggi

Vediamo quali sono i Pro e i Contro di aprire un B&B.

Vantaggi

1. Attività che si può svolgere in modalità più intima e familiare, entrando in confidenza con gli ospiti;
2. Attività che può rivelarsi più conveniente dal punto di vista fiscale, specie se svolta non in modo imprenditoriale;
3. Meno impegnativa dato che è prevista solo la Prima colazione e in genere gli ospiti passano l’intera giornata fuori non essendo previste di solito attività ricreative interne.

Svantaggi

1. Meno remunerativa rispetto ad altre attività, al netto dei costi potrebbe essere sconveniente se è l’attività principale:
2. Di recente sono emerse altre formule alternative, si pensi su tutti ad Airbnb;
3. I profitti sono spesso legati alla stagionalità e al buon andamento turistico della zona. Dunque a fattori esterni indipendenti dal proprietario.

Qui abbiamo parlato delle migliori attività in Franchising per quest’anno.

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