Aprire un’Agenzia immobiliare conviene? Come fare, costi, guadagni, patentino agente e franchising

Quella di aprire un’agenzia immobiliare è una possibilità imprenditoriale tra le più longeve nel nostro paese, che ha sfidato i decenni e tutte le difficoltà e i cambiamenti del settore.

Parliamo infatti di un mercato che vive di fasi cicliche, da diversi anni svolto anche molto sul web e sul quale pesano anche le diverse situazioni delle zone in cui si esercita (se protagonista di uno sviluppo o di una riconversione urbana o se esercitata in una zona stantia in termini di domanda e offerta).

Di seguito vediamo come aprire un’agenzia immobiliare, quali sono i costi da sostenere, i possibili guadagni, l’opzione del franchising, ecc.

Come diventare agente immobiliare: il patentino e i requisiti

La prima cosa da fare per aprire un’agenzia immobiliare o di lavorarci come agente, è quella di essere abilitato alla professione di agente immobiliare, tramite acquisizione di un patentino. Questa figura è regolata dall’art 1754, con riferimento al ruolo di mediatore e dall’art 1765, definito dalla legge 3 febbraio 1989 n. 39.

I requisiti principali per diventare agente immobiliare sono:

• possedere la maggiore età;
• possedere la cittadinanza italiana;
• non essere sottoposto a procedure fallimentari o di interdizione;
• non aver subito condanne penali riguardanti reati antimafia e per reati finanziari;
• possedere almeno il diploma di maturità.

Se si posseggono questi requisiti, si può ottenere il patentino da Agente Immobiliare. Il quale prevede i seguenti passaggi:

• aver seguito un corso specialistico come agente immobiliare di minimo 200 ore presso un ente autorizzato dalla regione di riferimento, organizzato dalla regione stessa o dalla Camera di commercio;
• aver sostenuto l’esame presso la Camera di Commercio territoriale come agente immobiliare;
• essere iscritto all’apposito registro degli Agenti Immobiliari presso la Camera di Commercio di riferimento;
• aver sottoscritto una RC professionale.

Fino al 2010 era previsto un Albo dei Mediatori Immobiliari.

Come funziona e le materie dell’esame per il patentino di agente immobiliare

Alla fine del corso di 200 ore occorre sostenere un esame, che si compone di

• due prove scritte;
• valutazione orale (se si superano le 2 prove).

Le due prove scritte consistono in 2 sessioni di quiz, con domande inerenti alle seguenti materie:

• nozioni base del sistema immobiliare;
• conoscenze normative riguardante il registro immobiliare;
• conoscenza di strumenti finanziari per l’accesso al credito come mutui e agevolazioni fiscali.

Se si superano le due prove scritte, che possono anche tenersi insieme, si passa all’esame orale. Il quale pure può essere svolto nella stessa giornata o comunque in una data successiva e avrà le stesse materie previste nei quiz.

Superato anche l’orale, si verrà inseriti presso l’apposito Registro presente nelle Camere di Commercio. Inoltre, dal 2001 è obbligatoria la sottoscrizione di un RC professionale.

Quali sono i requisiti per aprire un’agenza immobiliare

Vediamo quali sono i requisiti per aprire un’agenzia immobiliare? I seguenti:

1. Capitali a sufficienza, almeno 50mila euro. Come vedremo più avanti si può optare per un franchising;
2. Predisposizione ai rapporti interpersonali;
3. Capacità di gestire lo stress e le difficoltà di un settore che vive anche di lunghi e profondi momenti di crisi.

Come aprire un’Agenzia immobiliare

Ottenuto il tanto agognato patentino di agente immobiliare, sarà possibile avviare le pratiche per aprire un’agenzia immobiliare.

La prima cosa da fare sarà quella di aprire anche una Partita Iva, avente come codice ATECO 68.31.00 – per l’attività di mediazione immobiliare. Il consiglio è di farsi seguire da uno studio commercialista, anche per tutti gli adempimenti successivi. Andrà anche scelto il regime fiscale, in base a quanto si pensi di guadagnare e può essere comunque modificato in seguito in base all’andamento dell’attività.

Occorrerà poi scegliere la tipologia di forma societaria: se l’attività è svolta da solo, allora si tratterà di ditta individuale, altrimenti sarà opportuno realizzare una società.

Si passerà poi all’iscrizione della Camera di Commercio referente della propria regione.

Occorrerà poi richiedere la SCIA, acronimo di Segnalazione Certificata di Inizio attività, presso il comune sul cui territorio l’agenzia ricadrà.

Occorrerà anche iscriversi alla Gestione INPS Commercianti ed Artigiani per versare i relativi contributi. Generalmente è un passaggio contestuale all’apertura della Partita Iva e svolto dal commercialista stesso. L’iscrizione alla cassa commercianti e artigiani comporta che occorra versare obbligatoriamente la quota fissa annualmente con cadenza trimestrale, anche se non si guadagna nulla.

Altro aspetto preminente da valutare è la scelta del locale, che dovrebbe essere strategica in termini di centralità, visibilità, raggiungibilità e facilità di parcheggio. Va da sé che più fattori si soddisfano, più l’affitto o l’acquisto del locale diverrà oneroso.

Sarebbe poi opportuno valutare la selezione di personale interno, anche perché sarà indispensabile avere degli agenti immobiliari come collaboratori/dipendenti, al fine di procacciare clienti e individuare occasioni importanti sul territorio. Oltre a una segretaria/segretario che tenga in ordine l’inventario, prenda gli appuntamenti, sia la prima interfaccia per l’agenzia.

Tipi di agenzia immobiliare: con sede fisica, solo online, ibrida

Esistono tre tipi di agenzia immobiliare:

1. con sede fisica: la classica agenzia immobiliare con una o più sedi, dove il cliente si interfaccia di persona con titolare e agenti e ogni altra pratica avviene in sede;
2. che opera online: in questo caso ogni aspetto viene curato online, dalla documentaristica alla visione degli appartamenti in 3D passando per gli appuntamenti in videocall;
3. ibrida: è la forma che prevede entrambe le forme precedenti, che viene incontro alle esigenze di quanti non possono raggiungere la sede o l’edificio da valutare, ma non disdegnando di operare in modo tradizionale.

Ogni forma ha i suoi vantaggi e svantaggi. A cambiare è soprattutto l’aspetto dei costi e il modo di interfacciarsi tra agente e cliente.

Quanto costa aprire un’agenzia immobiliare

Sono tanti i costi che occorrerà sopportare quando si apre e si gestisce un’agenzia immobiliare. Tra i principali abbiamo:

• corso ed esame per abilitazione come agente immobiliare;
• documentaristica iniziale (iscrizioni e permessi vari previsti nell’inter burocratico);
• affitto o acquisto del locale (la grandezza ideale è in genere 40-60 mq);
• arredo del locale;
• creazione e gestione di una pagina web e social (se ci si affida a professionisti, come web master e Social media manager);
• abbonamenti presso le riviste e i siti immobiliari, per ottenere visibilità ma anche per non perdere le migliori occasioni sul territorio;
• costi del personale (stipendio, bonus, straordinari, rimborsi per spese trasporto, ecc.);
• costo RC professionale;
• emolumenti al commercialista che cura la parte fiscale e contributiva
• acquisto di apparecchiature hardware e loro manutenzione (Pc, scanner, stampante, ecc.), software per svolgere al meglio il lavoro;
• acquisto di cancelleria e cartoleria (penne, fogli, cartelline, faldoni, ecc.). Potrebbe essere un dettaglio quello di procurarsi materiale personalizzato con il brand del marchio;
• pulizia e igienizzazione ordinaria e straordinaria del locale, affidandosi a una ditta.

Dunque, l’investimento di partenza difficilmente sarà inferiore ai 25mila euro e con ogni probabilità sforerà i 50mila euro. Ma dipende da vari fattori, si possono anche sfondare i 100mila euro.

Si possono abbattere del 60-70 percento aprendo un’agenzia esclusivamente online, l’importante sarà avere poi l’attrezzatura software e hardware adeguata, così come una connessione internet efficiente.

Oppure aprire in franchising, scelta alla quale dedicheremo un paragrafo a parte.

Quanto si guadagna con un’agenzia immobiliare

Ovviamente, è difficile dare delle cifre precise. Occorre valutare quale sia il numero di contratti conclusi ogni anno, la loro entità. Di solito i guadagni partono da 20-25mila euro l’anno, al netto dei costi.

Per quanti possono permetterselo, si può anche valutare l’acquisto e la gestione di parcheggi o edifici, così da ottenere un fisso mensile che dia almeno un guadagno di base.

In generale, dipende dal periodo storico, dalla situazione della zona in cui si esercita, dalla presenza e concorrenza di altre agenzie, ecc.

Aprire un’agenzia immobiliare in Franchising: come funziona e se conviene

La scelta del Franchising può aiutare di molti quanti non hanno molti capitali a disposizione e conoscenze del settore. Si stipula un contratto con un marchio (franchisor) che prevede un capitale d’ingresso e delle royalties mensili o annuali. L’entità di uno e dell’altro dipendono da brand a brand.

Ma, come tutte le cose, ci sono vantaggi e svantaggi di aprire un’agenzia immobiliare in Franchising. Eccone alcuni.

a) Vantaggi di aprire un’agenzia immobiliare in franchising:

• fornitura dell’arredamento, dei software, delle apparecchiature, della cancelleria;
• supporto nella migliore scelta del locale;
• acquisizione di varie licenze e permessi essendo già posseduti dal franchisor, oltre a generale assistenza burocratica;
• azzeramento dei costi relativi a pubblicità e presenza social;
• formazione continua.

b) Svantaggi di aprire un’agenzia immobiliare in franchising:

• quasi nulla voce in capitolo nelle scelte e autonomia decisoria (le decisioni sono quasi tutte imposte e calate dall’alto);
• pagamento di una royalties fissa su base mensile o annuale, oltre al pagamento per l’ingresso;
• se il brand finisce in uno scandalo, è in crisi o fallisce, affonderemo insieme a lui.

Un compromesso potrebbe essere quello di aprire inizialmente in franchising e poi mettersi in proprio una volta acquisita esperienza nel settore e visibilità e notorietà sul territorio. Ovviamente, il passaggio andrà spiegato e già debitamente anticipato a clienti e collaboratori, onde evitare traumi e conseguenze negative.

Migliori Franchising immobiliari

Vediamo ora quali sono i migliori franchising immobiliari presenti attualmente sul territorio. Partiamo dai brand più noti e diffusi sul territorio italiano:

• Tecnocasa
• Remax
• Tempocasa
• Gabetti
• Toscano

Ecco poi le agenzie nate più di recente.

Nome Franchisor	Descrizione	Costi
Tecnoaffari	Esistente dal 2007, consente di aprire un’agenzia professionale per mediazioni, consulenze e servizi, nel settore immobiliare e non solo. All’affiliato non è richiesta esperienza pregressa.	Da 200 euro
Mediocasa	Esistente dal 2009, offre percorsi professionali di formazione, strumenti avanzati, competenza, marketing ed supporto.	Da 349 euro
BB24	Nata nel 2016, consente di aprire un’Agenzia immobiliare o un Corner in un’agenzia già esistente. Basta solo un ufficio di 20 mq. Offre il Software a titolo gratuito e l’assistenza del team Big Data.	Da 450 euro
Immobili e soluzioni aste	Network immobiliare specializzato nelle aste giudiziarie, fondato nel 2022 da quattro professionisti del settore con oltre 20 anni di esperienza.	Da 1.999 euro
NEOVIT Consulting	Network in franchising esperto e qualificato.	Da 5.900 euro
QUOKKA 360	Esistente dal 2015 consente di diventare concessionario di affitti brevi creando un business di successo.	Da 8.900 euro
Maison Magnifique	Nata nel 2020 e specializzata negli immobili di lusso.	Da 26.500 euro
Tecnocasa	Probabilmente la prima agenzia immobiliare in Italia, nata nel 1979. Oggi tra i marchi più riconosciuti.	Occorre compilare un form per info

Conviene aprire un’Agenzia immobiliare? Vantaggi e svantaggi

Vediamo quali sono i Pro e Contro di aprire un’agenzia immobiliare:

a) Vantaggi:

• Lavoro dinamico e coinvolgente, ideale per chi ama interagire con gli altri, ha un modo di fare autorevole e persuasivo;
• Opportunità di business sempre attuale, tra le poche sopravvissute negli ultimi 50 anni.

b) Svantaggi:

• attività che vive fasi cicliche e dall’andamento molto volatile, tra momenti di grande espansione e forte crisi. Incidono tanti, troppi fattori;
• Occorre scegliere con molta attenzione la zona in cui si apre l’agenzia, in base alla concorrenza esistente ma anche al dinamismo del mercato immobiliare;
• il processo che porta alla chiusura di un contratto, e quindi del guadagno della provvigione, è lungo e tortuoso e occorre estrema pazienza. Anche perché la maggioranza delle consulenze si conclude con un nulla di fatto.

Qui abbiamo parlato di come aprire una posta privata.